Zwangsversteigerungen in den USA - Chance oder Risiko?
Fort Myers, Oktober 2010
Auch Sie haben sicherlich schon von "Forclosure Sales" gehört, also Häuser aus Zwangsversteigerungen. Wie lohnenswert sind solche Objekte, was gibt es dabei Besonderes zu beachten? Sind dies die "Super Schnäppchen", nach denen alle Ausschau halten? Wir wollen Ihnen wichtige Hintergrund Informationen geben, um einerseits den Ablauf einer Zwangsversteigerung in den USA näher zu beleuchten und andererseits die Chancen und potentielle Gefahren für Sie als Immobilienkäufer aufzudecken.
Die Ursache der Krise auf dem amerikanischen Immobilienmarkt liegt darin begründet, dass es bis zum Jahr 2006 gerade in Florida einen Bau-Boom gegeben hat. Die Immobilienpreise kannten nur einen Weg und zwar nach oben. Viele "kleine Leute" haben sich auch als Immobilien-Spekulanten versucht, dazu einen Kredit zu bekommen war nicht besonders schwer, auch wurden die Objekte teils mit astronomisch überzogenen Werten von den Banken beliehen. Nach dem Platzen der Immobilien-Blase standen und stehen diese Investoren nun hoffnungslos überschuldet mit Hypotheken da, die oftmals deutlich höher sind, als der aktuelle Marktwert ihres Objekts.
Befindet sich der Eigentümer einer Immobilie seit mehr als 90 Tagen im Zahlungsrückstand, leitet die Gläubigerbank die Zwangsversteigerung ein. Der Besitzer der Immobilie kann zur Abwendung der drohenden Zwangsenteignung versuchen, das Objekt als sog. "Shortsale" zu vermarkten (siehe gesonderter Artikel). Gelingt es ihm dabei nicht, einen solventen Käufer zu finden, oder ist die Hypothek deutlich höher, als der aktuelle Marktwert der Immobilie, ist der letzte Schritt aus der Misere nach etwa 6 Monaten die Zwangsverwertung der Floridaimmobilie.
Die Zwangsversteigerung selbst läuft dabei ähnlich ab, wie in Deutschland auch. Das Objekt wird zur öffentlichen Versteigerung ausgeschrieben und es erhält der Bieter mit dem höchsten Gebot den Zuschlag, der darüber hinaus alle notwendigen Anforderungen erfüllt. Das Startgebot wird vom Kreditgeber festgesetzt und entspricht in der Regel der abzulösenden Hypothek zuzüglich eventuell offener Grundsteuern und sonstiger Kosten. Die Immobilie geht nach der Zwangsversteigerung in den Besitz des Käufers über.
Sollte das Objekt bei der öffentlichen Versteigerung keinen Käufer finden, wird die kreditgebende Bank der neue Eigentümer. Die Bank wird nun versuchen, die Immobilie selbst als "Bank owned property" (oftmals auch als "Real Estate Owned" - kurz REO - bezeichnet) zu vermarkten. Die Bank kann den Verkaufpreis nun senken, um das Objekt auf dem freien Markt zu veräußern. Der frühere Hauseigentümer kann häufig so lange im Haus wohnen bleiben, bis seine Bleibe entweder auf der Zwangsversteigerung oder als REO verkauft wurde.Ähnlich der deutschen Zwangsräumung wird der frühere Hausbesitzer schriftlich informiert, bis wann er das Objekt zu räumen hat, die Einhaltung dieses Termins wird vom örtlichen Sheriff überwacht.
Zwangsversteigerungen sind in der Regel nur etwas für absolute Profis. Die zu versteigernden Objekte werden öffentlich ausgeschrieben, aber auch im Internet kursieren dementsprechende Listen. Da diese Geschäfte vom Interessenten selbst ohne Hinzuziehung eines Maklers abgewickelt werden müssen, gibt es keine Objekt-Fotos, Preisbewertungen, Gutachten oder weiterführende Informationen. Zur Vermeidung eines größeren Schadens bieten die Banken bei den Auktionen selbst durch ihre eigenen Anwälte mit.
Ein wirkliches Schnäppchen zu machen ist dabei nur schwer möglich. Erschwerend kommt hinzu, dass Ihnen auch die Hände gebunden sind, sich vorab wichtige Informationen über das jeweilige Objekt einzuholen. Da viele Immobilien noch bewohnt sind, kann eine Besichtigung oft nur von außen stattfinden, der Zustand des Inneren bleibt dabei verborgen. Die Erstellung eines Gutachtens durch einen Inspektor gestaltet sich ebenfalls schwierig. Auch werden solche Objekte grundsätzlich ohne jegliche Gewährleistung "as is" (wie gesehen) verkauft. Da diese Immobilien aus Geldnot versteigert werden, ist auch der sonstige Erhaltungszustand nicht immer als gut einzustufen. Eventuelle Reparaturen oder Sanierungsmaßnahmen müssen vom Käufer aus eigener Tasche bezahlt werden. Der Kaufpreis einer Foreclosure Immobilie muss in bar beglichen werden, denn wegen der fehlenden Garantien und Gutachten werden solche objekte nicht von Banken finanziert.
Deutlich interessanter sind daher die Immobilien, die bei den Zwangsversteigerungen an die Bank zurückgegangen sind und nun in das MLS System eingespeist werden. Garantien auf den Zustand werden in der Regel immer noch keine gegeben, jedoch können diese Objekte ganz normal besichtigt werden und auch die vormals unrealistischen Preise wurden nun von den Banken auf ein deutlich günstigers Niveau gesenkt.
Objekte, die tatsächlich unter dem regulären Marktwert angeboten werden, werden oftmals binnen 48 Stunden verkauft. Die eigentlichen Schnäppchen sind also eher bei den "Bank Owned properties" (REOs) zu finden. Kontaktieren Sie uns noch heute, gerne unterbreiten wir Ihnen dementsprechende Angebote.
