Ablauf eines Immobilenkaufs in den USA
Gerade aus dem Florida Urlaub zurückgekehrt tragen sich viele Europäer mit dem Gedanken, den Traum vom eigenen Haus unter Palmen in die Realität umzusetzen und sich ein Stück vom Paradies zu sichern. Die Immobilienpreise sind günstig wie nie, der Wert des Euro im Vergleich zum Dollar ebenfalls. Was also spricht dagegen, sich jetzt ganz konkret mit der Anschaffung einer Floida-Immobilie auseinanderzusetzen?
Mit diesem kleinen Leitfaden wollen wir Ihnen alle Hintergründe und Fakten zum Ablauf eines Immobilienkaufs nennen, auf mögliche Gefahren hinweisen und Ihnen auch die Unterschiede zum deutschen Markt erklären.
Zunächst ein Mal empfehlen wir Ihnen sich einen kompetenten Makler Ihrer Wahl auszusuchen, der Sie in allen Angelegenheiten beraten kann und die lokalen Gegebenheiten kennt. Im Gegensatz zu Deutschland ist die Beratung durch einen Makler beim Erwerb einer Immobilie in Florida kostenlos. Weiterhin hat ein Makler in Florida grundsätzlich Zugang zu allen auf dem Markt angeboteten Objekten, diese sind in einer zentralen Datenbank (dem sogenannten "Multiple Listing System" - kurz MLS) gespeichert. Es ist somit nicht nötig, mehrere Makler in der Hoffnung zu kontaktieren, dass einer das ganz spezielle Schnäppchen in seinem Portfolio hat.
Sollten Sie Ihre zukünftige Florida-Immobilie finanzieren wollen, so stehen die Chancen für Europäer nicht schlecht, mindestens 30-40% Anzahlung werden jedoch vorausgesetzt. Bitte erkundigen Sie sich vorab bei Ihrer Hypothekenbank oder Kreditgeber welchen Kreditrahmen Ihre Bank Ihnen zur Verfügung stellt. Beachten Sie bitte auch, dass sich die Nebenkosten für eine Finanzierung in den USA auf bis zu $10,000 belaufen können.
Bei der Auswahl Ihrer Traum-Immobilie achten Sie nach Möglichkeit nicht nur auf Ihre eigenen persönlichen Vorstellungen, sondern behalten Sie stets auch die Wiederverkaufschancen im Hinterkopf. Es gibt bestimmte Kriterien auf die viele Käufer achten, so z.B. Doppelgarage entgegen Einzelgarage, ein 3 Schlafzimmerhaus entgegen 2 Schlafzimmerhaus usw. Ein hoher Stellenwert kommt natürlich der Lage des Objektes zu, ob es z.B. an einer Hauptstraße liegt oder in einer ruhigen Seitenstraße, ob an einem Frischwasserkanal mit Zugang zum nächsten See oder an einem Salzwasserkanal mit Zugang zum Golf von Mexiko. Wollen Sie die Immobilie auch als Ferienimmobilie vermieten, dann lassen Sie sich beraten, welche Lagen und Objekte von Feriengästen bevorzugt angemietet werden. Den meisten Feriengästen ist ein privater Pool oder bei einer Wohnung ein Gemeinschafts-Pool sehr wichtig.
Bevorzugte Lagen an der Golfküste Floridas sind Naples, Bonita Springs, Fort Myers Beach, Fort Myers und Cape Coral.
Sicherlich haben Sie schon von "Short Sales" (Verkäufe von Objekten aus notleidenden Krediten) oder "Forclosures" (Immobilien aus Zwangsversteigerungen) gehört. Von einem Short Sale spricht man, wenn ein Objekt zur Vermeidung einer Zwangsversteigerung vom derzeitigen Inhaber zur Bedienung seines Darlehens verkauft wird. Der Verkaufspreis kann bis zu 20% unter dem Wert der abzulösenden Hypothek liegen, nicht immer jedoch entspricht die Ablösesumme auch dem tatsächlichen Marktwert des Objekts! Natürlich ist eine Zustimmung der kreditgebenden Bank erforderlich, damit der Verkauf überhaupt stattfinden kann. Die Zeitspanne von der ersten Abgabe eines Angebots bis zum eigentlichen Kaufvertrag kann bis zu 8 Monate dauern, ein Shortsale ist also nichts für Kurzentschlossene. Von einem "Forclosure Sale" spricht man, wenn eine Immobilie zwangsversteigert wurde. Wegen der Geldnot des vorherigen Eigentümers befinden sich diese Objekte nicht immer im besten Zustand.
Haben sich nun für ein bestimmtes Objekt entschieden ist der erste Schritt die Unterbreitung eines Angebots. Ihr Makler wird Sie dahingehend beraten, wie die Preisgestaltung aussehen könnte. Diese kann je nach Objekt und Lage ganz unterschiedlich aussehen, wichtig sind Einzelheiten, z.B. ob die ausgewählte Immobilie ein regulärer Verkauf ist, ein "Short Sale" oder ein "Foreclosure Sale" und wie lange die Immobilie schon am Markt ist. Viele Käufer nehmen zunächst einmal an, dass sie beim Erwerb einer Immobilie aus der Zwangsversteigerung einen erheblich niedrigeren Preis bieten können. Dies ist in den meisten Fällen nicht korrekt, denn oft werden solche Objekte für $20,000 bis $30,000 über dem Angebotspreis verkauft. Die Banken möchten ihre Immobilien nicht lange halten und bieten diese Objekte aus Zwangsversteigerungen oft zu Lockpreisen an. Wie bei einer Auktion gilt das „highest and best offer“ und den Zuschlag bekommt oftmals der Bieter mit dem höchsten Gebot.
Haben Sie sich also auf einen Angebotspreis geeinigt, wird Ihr Makler dieses Angebot beim Verkäufer schriftlich einreichen und Sie durch den ganzen Verkaufsprozess (“Closing") begleiten. Anders als in Deutschland wird dieses Angebot bereits in Form eines Kaufvertrag abgegeben, dieser Vertrag ist jedoch noch nicht unter allen Umständen bindend. In der Regel enthalten Immobilien-Kaufverträge Ausstiegsklauseln, die es dem Käufer ermöglichen, sein Angebot innerhalb einer gewissen Frist zurückzuziehen. Sollten sich während der Verkaufsverhandlungen Umstände ergeben, die vor Abgabe des Angebots nicht bekannt waren und die Kaufentscheidung negativ beeinflussen, ist auch hier i.d.R. ein Rücktrittsrecht gegeben.
Im Kaufvertrag werden alle relevanten Details festgehalten, wie z.B. die Kaufpreissumme, die Höhe der Anzahlung ("Deposit"), der Übergabetermin der Immobilie ("Closing day") und die Art der Bezahlung (bar oder Finanzierung). Geregelt werden ebenso die Rechte und Pflichten des Käufers und Verkäufers. Bitte beachten Sie, dass die vereinbarte Anzahlung bei Abgabe des Angebotes bereits mit eingereicht werden muss. Dieser Betrag kann sich auf nur $1,000 belaufen oder aber $50,000 betragen, in der Regel richtet sich die Höhe der Anzahlung nach dem Wert der Immobilie. Um so höher die Anzahlung ist, um so ernster wird Ihr Angebot vom Verkäufer genommen. Die Anzahlung wird bis zum Eigentumsübergang treuhänderisch verwaltet. In der Regel erwartet ein Verkäufer bei Abgabe des Angebotes auch einen "Proof of Funds", also einen Nachweis, dass Sie in der Lage sind, die Kaufpreissumme auch tatsächlich aufzubringen. Diesen Nachweis können Sie als Bestätigung Ihrer Bank erbringen oder per Kontoauszug.
Nachdem der Kaufvertrag beim Verkäufer eingegangen ist, liegt es nun an ihm zu entscheiden, ob er diesen auch annehmen möchte. Im Idealfall wird Ihr Angebot akzeptiert, es kann jedoch auch zu weiteren preislichen Verhandlungen kommen, weil mehrere Interessenten ein Angebot abgegeben haben. Alle Verhandlungen mit dem Verkäufer werden natürlich vom Makler in Ihrem Auftrag und gemäß Ihren Vorgaben geführt.
Wenn Ihr Angebot akzeptiert wurde, sollten Sie zur Absicherung eine Inspektion Ihrer zukünftigen Immobilie durchführen lassen. Dabei wird das Objekt auf bauliche Mängel geprüft, es kann darüber hinaus festgestellt werden, ob ein Befall von Schädlingen (Termiten) oder Schimmel vorliegt. Auch kann eine Grundstücksvermessung und ein Wertgutachten erstellt werden. Die Kosten dieser Prüfungen sind in der Regel vom Käufer zu tragen, sofern im Kaufvertrag nichts anderes geregelt ist. Auch wenn es auf den ersten Blick unlogisch erscheint, so macht es dennoch mehr Sinn, diese Untersuchungen erst nach der Akzeptanz Ihres Angebots durch den Verkäufer durchführen zu lassen. Andernfalls müssen Sie die Inspektions- und Prüfungs-Kosten vorlegen, ohne sicher sein zu können, dass Sie den Zuschlag für das Objekt auch tatsächlich bekommen. Sollten bei diesen Prüfungen schwerwiegende und vorher nicht bekannte Mängel aufgedeckt werden, sind Sie zur Nachverhandlung oder zum Rücktritt vom Vertrag berechtigt.
Ihr Makler wird den Vertrag und Ihre Anzahlung an einen Immobilien Anwalt oder eine Title Company weiterleiten. Die Title Company nimmt die eigentliche Eigentumsübertragung beim Closing vor und sorgt in der Regel für die Lastenfreiheit der Immobilie. Zusätzlich kann man sich über eine Rechtstitelversicherung ("Title Insurance") gegen eventuelle spätere Ansprüche Dritter absichern. Die Title Company wird auch die Verteilung der Kosten des Closing vornehmen, dabei trägt der Käufer die folgenden Kosten: Sofern das Objekt finanziert wird, alle Kosten, welche mit der Finanzierung zusammenhängen (z.B. Wertgutachten, Kreditreport, Gebühren des Kreditgebers, Gebühren des Kreditvermittlers, Vorauszahlung von Kreditzinsen, Grundbucheintragung der Hypothek, Grundbucheintragung der Besitzurkunde, Kredit-Steuerabgaben), die Kosten einer eventuellen Grundstücksvermessung und Hausinspektionen, die Versicherungsprämie einer abgeschlossenen "Title Insurance", anteilige Kosten der Müllbeseitigung, anteilige Grundsteuern (hier erfolgt oftmals eine Gutschrift, da die Grundsteuern rückwirkend bezahlt werden) und die Bearbeitungsgebühr für die Title Company.
Am Tag des Closings oder besser noch einen Tag davor muss die Restkaufsumme bei der Title Company eingegangen sein. Dies kann per beglaubigtem Scheck Ihrer US Bank ("Cashiers Check") oder per Überweisung erfolgen. Bitte beachten Sie bei Auslandsüberweisungen die ggfs längere Dauer. Dank Internet und Email müssen Sie am Closing Tag nicht in Florida anwesend sein. Die Closing Dokumente können entweder via Email oder UPS/FedEx zu Ihnen geschickt werden. Sollte der Erwerb Ihrer Immobilie eine Finanzierung beinhalten, dann müssen Sie die Closing Dokumente bei einem Notar oder der US Botschaft in Ihrem Heimatland unterschreiben und Ihre Unterschrift muss dann von Ihrem Notar oder einem Notary der US Botschaft beglaubigt werden. Nach Unterzeichnung und Beglaubigung senden Sie die kompletten Unterlagen dann via UPS/FedEx wieder an Ihren Immobilienmakler, der Sie beim Closing vertreten wird, oder direkt zur Title Company zurück. Beachten Sie bitte das alle Closing Dokumente pünktlich am Closing Tag eintreffen müssen oder vorher. Sollte keine Finanzierung involviert sein, verzichten einige Title Companies auf die Beglaubigung der Dokumente von einem Notar in Ihrem Heimatland. Aber auch hier ist es angebracht sich vorab zu erkundigen, jede Title Company hat ihre eigenen Richtlinien.
Es findet eine finale Begehung des Objekts statt um sicherzustellen, dass die Übergabe gemäß Kaufvertrag erfolgt. Am Tag des Closings erwirbt der Käufer das Eigentum an der Immobilie, ab diesem Tag gehen alle Rechte und Pflichten auf den Käufer über. Das Eigentum an der Immobilie wird durch eine Eigentumsübertragungsurkunde ("Deed") übergeben, welche dann im Grundbuch ("Public Records") eingetragen wird. Bei Barzahlung dauert das Prozedere etwa 3 Wochen, bei einer US-Kreditfinanzierung muss mit mindestens einem weiteren Monat gerechnet werden.
Gerne helfen wir Ihnen bei den Vorbereitungsarbeiten von der Objektsuche bis zur Eröffnung eines lokalen US Dollar-Kontos, des Abschlusses notwendiger Versicherungen und Hausinspektionen. Bei Bedarf von Finanzierungen sind wir selbstverständlich ebenfalls behilflich und stellen entsprechende Verbindungen her. Auch bei Immigrations- und Steuerfragen vermitteln wir Ihnen seriöse, deutschsprachige Kontakte. Auf diese Weise steht einem reibungslosen Ablauf am Tag des Closings nichts mehr im Wege und sie sind stolzer Eigentümer Ihres "Stücks vom Paradies".
